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Aktivlegitimation eines Wohnungseigentümers

02.11.2017

Allgemeine Teile einer Liegenschaft sind solche, die der allgemeinen Benützung dienen oder deren Zweckwidmung einer ausschließlichen Benützung entgegenstehen. Darunter fallen bspw Stiegenhäuser oder ein Gemeinschaftsgarten. Diesbezüglich stellt sich die Frage, ob der einzelne Wohnungseigentümer (WE) oder ausschließlich die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zur Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen aktiv klagslegitimiert ist.

Nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes (OGH) ist jeder WE dazu berechtigt, einen Gewährleistungsanspruch bezüglich Allgemeinteilen ohne die Zustimmung der übrigen WE geltend  zu machen, wenn der Anspruch aus einem individuellen Vertrag zwischen dem WE und bspw dem Bauträger resultiert. Sofern das Vorgehen des einzelnen WE zu einer Gefährdung der Gemeinschaftsinteressen führen könnte, ist ein Mehrheitsbeschluss der WEG oder eine, diese Zustimmung substituierende, Entscheidung des Außerstreitgerichtes notwendig. In Bezug auf die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen kann ein Interessenkonflikt bspw in der Wahl zwischen einem Verbesserungs- und einem Preisminderungsbegehren liegen. Hat hingegen die WEG selbst einen Vertrag geschlossen, sind daraus entspringende Ansprüche von ihr selbst und nicht von den WE geltendzumachen.

Um diese Problematik zu entschärfen, ist es möglich bereits im Wohnungseigentumsvertrag eine entsprechende Klausel festzusetzen. Damit können WE ohne die Zustimmung der WEG dazu berechtigt werden, Gewährleistungsansprüche betreffend Allgemeinteile der Liegenschaft geltend zu machen. Dabei ist es auch zulässig, die Gewährleistungsbehelfe zu reihen, bspw dass zunächst Verbesserung und erst dann Austausch zu begehren ist. Zur Frage mit welcher Mehrheit von einer derartigen, vertraglichen Vereinbarung abgegangen werden kann, hat sich der OGH bislang nicht geäußert. Dies ist ua deshalb von Relevanz, weil der Text des Wohnungseigentumsvertrages oft vom Bauträger vorgegeben wird und den WE diesbezüglich kein Gestaltungsspielraum bleibt. Es spricht einiges dafür, dass für das genannte Abgehen ein einstimmiger Beschluss der WEG notwendig ist, welches in der Regel schwer zu erzielen ist. Mangels einschlägiger Judikatur kann diese Frage jedoch nicht rechtssicher beantwortet werden.

Zusammengefasst kommt dem einzelnen WE im Falle eines Individualvertrages Aktivlegitimation betreffend die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen zu. Zur Vermeidung einer etwaigen Interessenkollision kann die konkrete Vorgehensweise durch eine Regelung im Wohnungseigentumsvertrag auch vertraglich vereinbart werden.

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